Combien puis-je emprunter avec mes revenus en Seine-et-Marne ?

"Avec mon salaire, je peux emprunter combien ?" La question paraît simple. La réponse l'est aussi, à condition de connaître les bonnes règles du jeu — et celles que les simulateurs en ligne oublient. On fait le point, exemples concrets en 77 à l'appui.

La règle des 35 %

Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a posé une règle : le taux d’endettement maximum est de 35 % des revenus nets. Cette règle est devenue contraignante pour les banques depuis janvier 2023.

Concrètement : la somme de toutes vos charges de crédit (immobilier + crédits conso + pensions + autres) ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.

Exception : les banques ont 20 % de “flexibilité” pour déroger à cette règle, principalement pour les primo-accédants. Mais ces dérogations sont réservées aux dossiers solides (apport conséquent, reste à vivre élevé, profil très stable).

Quels revenus sont pris en compte

Pas tous. C’est ici que beaucoup d’emprunteurs se trompent.

Revenus pris à 100 % :

• Salaire net CDI hors période d’essai
• Pension de retraite
• Revenus fonciers (sur 70 % seulement, pour tenir compte de la vacance et des charges)
• Bénéfices BIC/BNC pour TNS, sur la moyenne des 3 derniers exercices

Revenus pris partiellement :

• Primes variables, intéressement, participation : pris à 50-70 % selon leur régularité prouvée sur 3 ans
• Heures supplémentaires : 50-70 % si régulières
• Revenus locatifs futurs (sur l’investissement en cours) : 70 %

Revenus rarement pris en compte :

• CDD (sauf renouvellements répétés sur 3+ ans dans le même secteur)
• Allocations chômage (sauf intermittents avec régularité prouvée)
• Allocations familiales (sauf cas très spécifiques)
• Revenus en cryptomonnaie ou trading

Quelles charges sont déduites

• Toutes les mensualités de crédit en cours (immo, conso, auto, revolving)
• Pensions alimentaires versées (si officielles)
• Loyer actuel ? Non, parce qu’il sera remplacé par la mensualité du nouveau prêt. Mais si vous restez locataire (cas d’investissement locatif), oui.

La méthode de calcul réelle

Étape 1 : revenus nets mensuels lissés sur 12 mois. Étape 2 : multiplier par 35 % → c’est votre charge totale autorisée. Étape 3 : soustraire toutes vos charges de crédit existantes. Étape 4 : le solde = mensualité maximale possible pour votre nouveau prêt.

Exemple concret. Couple à Claye-Souilly (77410), revenus combinés 4 200 € nets/mois, un crédit auto en cours à 280 €/mois.

• 4 200 × 35 % = 1 470 € de charges autorisées
• 1 470 - 280 = 1 190 € de mensualité maximum sur le nouveau prêt

Avec une mensualité de 1 190 € sur 25 ans à 3,4 %, on emprunte environ 240 000 €. Avec 50 000 € d’apport, on cible un bien à 290 000 € hors frais de notaire (≈ 270 000 € + 20 000 € de frais).

Cela permet, dans le 77, de viser un appartement T4 récent à Claye-Souilly, ou un pavillon des années 70 à rénover à Mitry-Mory ou Villeparisis.

Exemples chiffrés sur 5 profils 77 typiques

Profil 1 — Primo-accédant célibataire à Meaux

• Revenu : 2 200 € nets/mois (CDI cadre, 32 ans)
• Aucun crédit en cours
• Apport : 25 000 € (PEL + épargne)

Capacité : 2 200 × 35 % = 770 €/mois → environ 155 000 € sur 25 ans à 3,4 %.

Avec 25 000 € d’apport, on cible un bien à 170 000-180 000 €. À Meaux, on trouve un T2 ou un T3 dans certains quartiers (Beauval, Pierre Collinet). Difficile d’aller au-delà sans aide complémentaire (PTZ pour Meaux : oui, c’est en zone B1 éligible).

Profil 2 — Couple primo à Bussy-Saint-Georges

• Revenus : 5 800 € nets/mois (deux CDI cadres, 30 et 33 ans)
• Crédit auto : 220 €/mois (encore 18 mois)
• Apport : 80 000 €

Capacité : 5 800 × 35 % = 2 030 - 220 = 1 810 €/mois → environ 365 000 € sur 25 ans à 3,3 % (taux meilleur car bon profil).

Avec 80 000 € d’apport, on cible 440 000 € hors frais. À Bussy-Saint-Georges, c’est un T4 de 90m² ou un T5 de 100m² dans les programmes récents. Très accessible, tout en restant à 35 minutes de La Défense via le RER A.

Profil 3 — Famille avec enfants à Villeparisis (secundo-accédant)

• Revenus : 4 500 € nets/mois (un CDI cadre + un mi-temps)
• Crédit en cours sur la RP à revendre : 1 050 €/mois (mais il sera soldé à la vente)
• Apport disponible après revente : 110 000 €

Calcul plus complexe : la banque exige souvent que la première RP soit vendue ou compromis signé avant de valider le nouveau prêt. Sinon, elle calcule l’endettement avec les deux mensualités.

Si vente en cours validée : 4 500 × 35 % = 1 575 €/mois → environ 320 000 € sur 25 ans.

Avec 110 000 € d’apport, on cible 400 000 € hors frais. Pavillon F4-F5 avec jardin à Villeparisis ou Vaujours. Possible.

Profil 4 — Travailleur indépendant à Claye-Souilly

• Revenu : artisan plombier en EI, bénéfice moyen 38 000 €/an sur 3 derniers exercices = 3 167 €/mois
• 1 crédit pro en cours sur véhicule utilitaire : 380 €/mois
• Apport : 60 000 €

Capacité : 3 167 × 35 % = 1 108 - 380 = 728 €/mois → environ 145 000 € sur 25 ans à 3,5 % (taux légèrement plus élevé car profil TNS).

Avec 60 000 € d’apport, on cible 190-200 000 €. À Claye-Souilly, c’est un T3 ancien ou un petit pavillon à rénover. Pour aller plus loin, il faudrait soit augmenter la rémunération déclarée, soit mobiliser un PTZ (oui, en zone B2 éligible).

Profil 5 — Couple investisseur locatif à Mitry-Mory

• Revenus : 5 200 € nets/mois + déjà propriétaires de leur RP (mensualité 1 100 €)
• Capacité résiduelle : (5 200 × 35 %) - 1 100 = 720 €/mois → environ 145 000 € sur 25 ans.

Mais attention : pour un investissement locatif, on intègre 70 % du loyer prévisionnel dans les revenus. Si on vise un T2 à Mitry loué 850 €/mois, on ajoute 595 € aux revenus → la capacité monte à environ 200 000 €.

Avec 30 000 € d’apport, on cible 220 000 €. C’est un T2 ou un petit T3 récent à Mitry-Mory ou Villeparisis. Voir l’article sur l’investissement locatif en 77.

Mini-tableau pour estimer rapidement

Revenus nets mensuels	Sans crédit	Avec 200 € de crédit	Avec 400 € de crédit
2 000 €	140 000 €	100 000 €	60 000 €
2 500 €	175 000 €	135 000 €	95 000 €
3 000 €	210 000 €	170 000 €	130 000 €
3 500 €	245 000 €	205 000 €	165 000 €
4 000 €	280 000 €	240 000 €	200 000 €
5 000 €	350 000 €	310 000 €	270 000 €
6 000 €	420 000 €	380 000 €	340 000 €

[Capacités calculées à 3,4 % sur 25 ans, hors apport. Indicatif.]

Les 4 leviers pour augmenter sa capacité

1. Allonger la durée. Passer de 20 à 25 ans augmente la capacité d’environ 18 %. Coût : plus d’intérêts payés au total.

2. Solder les crédits conso. 200 € de crédit auto en moins = 40 000 € de capacité supplémentaire. C’est mécanique.

3. Augmenter l’apport. Réduit le besoin d’emprunt et améliore le profil de risque (donc parfois le taux).

4. Mobiliser les aides. Le PTZ peut apporter jusqu’à 100 000 € à 0 % d’intérêt en zone B1, sur 25 ans. Le prêt Action Logement peut ajouter 30 000 €. Cumulés, ces aides augmentent la capacité réelle de 130 000 €. Voir l’article dédié aux aides 2026.

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