Toutes les aides pour primo-accédants en 2026 (PTZ, Action Logement, prêt accession)

L'État, les collectivités, les employeurs et les caisses d'allocations proposent une dizaine d'aides au primo-accédant. La plupart ne sont pas exclusives — elles se cumulent. Mais peu de primo y accèdent réellement, faute de savoir qu'elles existent ou comment les activer. On fait le point sur 2026.

Le PTZ — Prêt à Taux Zéro 2026

C’est l’aide phare de l’État. Elle a été étendue depuis avril 2024 : désormais, le PTZ couvre l’achat d’un logement neuf partout en France (et plus seulement en zones tendues), et l’achat d’un logement ancien avec travaux dans toutes les zones.

Conditions 2026

• Vous êtes primo-accédant : vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années.
• Vous achetez votre résidence principale (pas un investissement, pas une résidence secondaire).
• Le bien respecte certaines performances énergétiques (DPE D minimum dans l’ancien, RE 2020 dans le neuf).
• Vos revenus ne dépassent pas un plafond qui dépend de la zone et de la composition du foyer.

Plafonds de revenus 2026 (revenu fiscal de référence N-2)

Pour le 77, qui est en zone B1 (Bussy, Mitry, Villeparisis, Marne-la-Vallée) ou B2 (Claye, Meaux, Lagny) :

Personnes au foyer	Zone B1	Zone B2
1 personne	30 000 €	27 000 €
2 personnes	42 000 €	37 800 €
3 personnes	51 000 €	45 900 €
4 personnes	60 000 €	54 000 €
5 personnes	69 000 €	62 100 €

[Plafonds indicatifs 2026 — chiffres à valider avec votre courtier au moment du dossier]

Montant maximum du PTZ

Le PTZ peut financer jusqu’à 50 % du prix d’achat dans le neuf et 40 % dans l’ancien avec travaux, dans la limite de plafonds par zone.

À titre d’exemple, en zone B1 (Bussy, Mitry) :

• 1 personne : jusqu’à 80 000 € de PTZ
• 4 personnes : jusqu’à 132 000 € de PTZ

Durée et différé

Le PTZ se rembourse sur 20 à 25 ans, avec un différé de remboursement total ou partiel les premières années. Concrètement : vous ne remboursez pas le PTZ pendant 5, 10 ou 15 ans (selon votre tranche de revenus), ce qui allège fortement vos mensualités au démarrage.

C’est probablement le mécanisme le plus puissant pour un primo-accédant : 100 000 € à 0 % d’intérêt avec différé, c’est l’équivalent de 30 000 à 40 000 € d’économie réelle sur la durée.

Le prêt Action Logement (ex 1 % Logement)

Aide réservée aux salariés du secteur privé non agricole (entreprises de 10+ salariés). C’est un prêt à 1,5 % d’intérêt (taux 2026), sur 20 ans maximum.

Conditions

• Être salarié du privé non agricole, dans une entreprise de 10+ salariés (ou ancien salarié, jusqu’à 5 ans après le départ).
• Acheter votre résidence principale.
• Respecter des plafonds de revenus (similaires au PLUS, donc accessibles à la majorité des classes moyennes).

Montant

De 7 000 à 30 000 € selon la zone et la situation. C’est modeste sur le total, mais combiné aux autres aides, ça compte.

Comment l’obtenir

Demande à faire avant la signature du compromis, idéalement 2 à 3 mois en amont, directement sur le site d’Action Logement. Le délai d’instruction est de 4 à 8 semaines.

Le PAS — Prêt Accession Sociale

C’est un prêt classique (pas un prêt aidé à proprement parler) mais avec des avantages fiscaux réservés aux ménages modestes.

Conditions

• Achat d’une résidence principale.
• Revenus sous plafond (équivalent à ceux du PTZ environ).
• Le bien doit respecter les normes en vigueur.

Avantages

• Frais de notaire réduits.
• Frais de garantie réduits (pas de caution Crédit Logement, ce qui économise 1 à 1,5 % du capital).
• Possibilité de financer 100 % du prix + frais (contre 90-95 % en prêt classique).
• Taux conventionné, qui suit le marché mais ne peut pas le dépasser.

Comment l’obtenir

C’est la banque qui propose le PAS. Toutes les banques ne sont pas conventionnées (la majorité l’est, mais pas toutes). Vous devez le demander explicitement, sinon la banque vous proposera un prêt classique.

Le prêt 1 % Patronal (Loca-Pass historique)

Très peu connu : si votre employeur cotise au 1 % Logement (la plupart des employeurs de 50+ salariés), vous pouvez bénéficier d’un prêt complémentaire de 7 000 à 25 000 € à conditions très avantageuses (taux 0 % à 1 % selon les années).

Demande à faire via le service RH de votre employeur ou directement sur le site Action Logement.

Le prêt épargne logement (PEL et CEL)

Si vous avez un PEL ou un CEL ouvert depuis au moins 4 ans, vous pouvez l’utiliser pour financer votre achat à un taux préférentiel (taux fixé à l’ouverture du plan). Pour les PEL ouverts en 2018-2020, le taux est de 1 % — extrêmement intéressant.

Montant maximum : 92 000 €.

À mobiliser systématiquement si vous en avez un, c’est gratuit et c’est un complément utile.

Les aides locales

Beaucoup de communes, intercommunalités et départements proposent des aides spécifiques aux primo-accédants sur leur territoire. En Seine-et-Marne, plusieurs collectivités mobilisent ce levier :

• Roissy Pays de France (qui inclut Claye-Souilly, Mitry, Villeparisis) : aides à l’accession sous conditions de ressources et de localisation.
• Marne et Gondoire (Bussy, Lagny, Conches) : aides pour primo dans le neuf BBC.
• Pays de Meaux : aides à la rénovation énergétique cumulables avec le PTZ.
• Région Île-de-France : prêt à taux zéro régional, cumulable avec le PTZ d’État.

Ces aides sont mal référencées sur Internet. Il faut appeler directement le service logement de votre commune ou intercommunalité pour les connaître. C’est aussi le rôle d’un courtier de cibler les aides locales activables.

Comment cumuler intelligemment — exemple chiffré

Couple primo-accédant à Mitry-Mory (zone B1), 2 enfants, revenus combinés 4 200 €/mois (50 400 €/an, dans les plafonds B1). Achat dans le neuf à 280 000 €, frais de notaire réduits à 8 000 € (si éligible PAS). Total opération : 288 000 €.

Source de financement	Montant	Taux
PTZ zone B1 (40 %)	112 000 €	0 %
Prêt Action Logement	30 000 €	1,5 %
Apport personnel (PEL)	25 000 €	—
Prêt principal banque	121 000 €	3,4 %
TOTAL	288 000 €	—

Le prêt principal ne représente que 42 % du financement. Le coût total des intérêts est dramatiquement réduit, et les mensualités au démarrage sont allégées par le différé du PTZ.

C’est ce type de montage qui permet à beaucoup de primo de devenir propriétaires en 77 alors qu’ils penseraient ne pas avoir la capacité.

Erreurs fréquentes à éviter

1. Ne pas s’informer assez tôt. Beaucoup d’aides nécessitent 2 à 3 mois de préparation. Si vous attendez le compromis pour vous renseigner, vous laissez parfois passer des aides activables.

2. Mobiliser une seule aide. PTZ + Action Logement + PEL + aide locale, c’est cumulable. Il faut juste accepter la complexité administrative.

3. Croire que le PTZ “rallonge” la procédure. Faux. La banque est habituée. Le PTZ ne décale pas le calendrier de plus d’une semaine, à condition que les pièces soient prêtes.

4. Confondre PTZ d’État et PTZ régional / communal. Ce sont des dispositifs différents, qui se cumulent.

5. Oublier que le PTZ a des contreparties. Vous devez occuper le bien comme résidence principale pendant au moins 6 ans. Si vous le revendez avant, le PTZ doit être remboursé immédiatement (ou transféré sur un nouveau bien).

Question pratique : par où commencer ?

1. Vérifier votre éligibilité au PTZ sur le simulateur officiel ou avec votre courtier.
2. Faire une demande Action Logement dès que possible (2-3 mois en amont).
3. Mobiliser votre PEL/CEL si vous en avez un.
4. Appeler votre intercommunalité pour vérifier les aides locales.
5. Demander explicitement un PAS à votre banque, pas un prêt classique.

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